Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2023 und 2024 eine deutliche Korrektur durchlaufen, wobei das Volumen der Transaktionen von Bestandswohnungen bis Ende November 2024 auf etwa 778.000 Verkäufe gesunken ist, laut den Notaren von Frankreich. Seitdem häufen sich die Signale einer Erholung: Das Volumen steigt bis Ende April 2025 auf 892.000 Transaktionen. Dieses Übergangsfenster verändert die Strategien für Kauf, Verkauf und Investition. Hier sind zehn konkrete Tipps, um von diesem Kontext zu profitieren.
1. Nutzen Sie das Ende des Abwärtstrends, um den Kaufpreis zu verhandeln
Die Bereinigung von 2023-2024 hat die Verkäufer realistischer in ihren Preisvorstellungen gemacht. Die Verhandlungsspielräume haben sich in den meisten französischen Departements erweitert, was den Käufern einen seltenen Spielraum bietet.
Eine Angebot auf die DVF-Daten (Anfragen zu Grundstückswerten) des angestrebten Viertels zu stützen, ermöglicht es, einen niedrigeren Preis als den angegebenen zu rechtfertigen. Eine Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Unterzeichnungspreis von mehreren Prozentpunkten ist auf Märkten, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt, zur Norm geworden.
Die auf Mes Astuces Immo veröffentlichten Ressourcen erläutern diese Verhandlungsmechanismen im aktuellen Kontext, mit angepassten Lesemustern je nach Art der Immobilie.
2. Überprüfen Sie den DPE vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen mit der DPE-Klasse G zur Vermietung verboten. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E 2034. Dieser regulatorische Zeitplan verändert die Situation sowohl für Mietinvestoren als auch für Käufer von Hauptwohnsitzen.
Eine als F oder G klassifizierte Immobilie kann aufgrund ihres niedrigen Preises attraktiv erscheinen. Die Kosten für die erforderliche energetische Sanierung, um mindestens die Klasse E zu erreichen, müssen in das Gesamtbudget einbezogen werden, bevor ein Angebot abgegeben wird. Ohne diese Projektion bricht die tatsächliche Mietrendite zusammen.
3. Zielgerichtete Analyse eines Viertels anhand von Daten zu realen Transaktionen
Öffentliche Datenbanken wie DVF oder die Indizes der Notare von Frankreich ermöglichen den Vergleich der Preise pro Quadratmeter nach Gemeinde, Viertel und Art der Immobilie. Diese Zahlen spiegeln die tatsächlichen Verkäufe wider, nicht die Angebotspreise.
Ein Viertel, in dem die Transaktionsvolumina wieder steigen, während die Preise stabil bleiben, signalisiert einen Markt in der Erholungsphase. Im Gegensatz dazu zeigt ein Bereich, in dem die Angebotspreise nicht sinken, aber nichts verkauft wird, eine anhaltende Blockade an. Die Analyse der Volumina ebenso wie der Preise verhindert, dass man sich auf einem stagnierenden Markt positioniert.
4. Antizipieren Sie den Anstieg der Volumina statt den Preisanstieg
Die verfügbaren Daten zeigen eine Erholung durch Volumina, nicht durch einen Preisanstieg. Marktanalysen bestätigen einen signifikanten Anstieg der Unterschriften bei Notaren im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024, mit einer Rückkehr der Käufer in mehr als 90 Departements.
Diese Konfiguration begünstigt mittelfristige Immobilienprojekte. Der Kauf in einem Markt, der durch Volumina wiederbelebt wird, ermöglicht es, eine Immobilie zu einem stabilisierten Preis zu sichern, bevor der Wettbewerb unter Käufern die Verhandlungsspielräume verringert.
5. Kalibrieren Sie Ihr Eigenkapital entsprechend den Kreditbedingungen
Die Zinssätze haben sich nach dem starken Anstieg von 2023 stabilisiert. Die Banken haben eine kaufmännische Logik zur Kundengewinnung wiederentdeckt, mit reduzierten Bearbeitungsgebühren und kürzeren Antwortzeiten.
Ein Eigenkapital von 10 bis 15 % des Kaufpreises bleibt die Schwelle, die die besten Bedingungen freischaltet. Darunter kann die Mehrbelastung des Kredits über die gesamte Laufzeit mehrere Zehntausend Euro betragen. Mehrere Szenarien für das Eigenkapital zu simulieren, bevor man nach einer Immobilie sucht, hilft, ein realistisches Budget festzulegen.
6. Vergleichen Sie Neubau und Altbau mit den Gesamtkosten über zehn Jahre
Der Kaufpreis pro Quadratmeter für Neubauten übersteigt den für Altbauten, manchmal erheblich. Die reduzierten Notarkosten und das Fehlen kurzfristiger Renovierungsarbeiten gleichen diesen Unterschied teilweise aus.
Über einen Zeitraum von zehn Jahren berücksichtigt die Berechnung:
- Die Eigentümergemeinschaftskosten, die im Neubau oft niedriger sind, dank der aktuellen thermischen Normen
- Die Kosten für die Anpassung an den DPE im Altbau, die mehrere Zehntausend Euro für eine als F oder G klassifizierte Wohnung betragen können
- Die anwendbare Besteuerung je nach gewähltem System (möblierte Vermietung, tatsächliches Regime, geltende Steuervergünstigungen)
7. Lassen Sie eine unabhängige Expertise vor dem Kaufangebot durchführen
Die obligatorischen Diagnosen (DPE, Asbest, Blei, Termiten) decken nicht den strukturellen Zustand des Gebäudes ab. Ein unabhängiger Gutachter erkennt unsichtbare Mängel: Fundamentrisse, aufsteigende Feuchtigkeit, Isolationsfehler, die vom DPE nicht erkannt werden.
Die Kosten für eine Vorab-Expertise sind im Vergleich zu den möglichen Renovierungskosten marginal. Dieser Schritt ist besonders relevant für Einfamilienhäuser, die vor 1975 gebaut wurden, wo die Anpassungen erheblich sein können.
8. Prüfen Sie den lokalen Bebauungsplan, bevor Sie ein Grundstück oder ein Haus kaufen
Der PLU (lokaler Bebauungsplan) bestimmt, was auf einem Grundstück gebaut, erweitert oder verändert werden kann. Ein Projekt zur Erweiterung, Aufstockung oder sogar zur Änderung der Nutzung kann durch die Zonierungsvorschriften blockiert werden.
Den PLU im Rathaus zu konsultieren, bevor man ein Angebot abgibt, hilft, einen Kauf zu vermeiden, dessen Entwicklungspotenzial null wäre. Die Rückmeldungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Einige Käufer entdecken nach der Unterzeichnung, dass ihr Projekt zur Parzellierung in der betreffenden Zone unmöglich ist.
9. Sichern Sie die Finanzierung mit einer detaillierten aufschiebenden Klausel
Die aufschiebende Klausel zur Kreditvergabe schützt den Käufer im Falle einer Bankablehnung. Ihre Formulierung sollte den geliehenen Betrag, die Laufzeit, den maximal akzeptierten Zinssatz und die Anzahl der zu kontaktierenden Banken präzisieren.
Eine zu vage Klausel schwächt den Schutz des Käufers. Wenn sie einfach „Erhalt eines Kredits“ ohne Betrag oder Höchstzinssatz angibt, kann der Verkäufer die Inanspruchnahme der aufschiebenden Bedingung anfechten. Diese Klausel von einem unabhängigen Notar überprüfen zu lassen, ist eine kostengünstige Vorsichtsmaßnahme.
10. Integrieren Sie die Eigentümergemeinschaftskosten in die Berechnung der Mietrendite
Eine attraktive Bruttorendite kann hohe Eigentümergemeinschaftskosten verbergen, insbesondere in Wohnanlagen mit Aufzug, Hausmeister oder großen Grünflächen. Das Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen gibt Auskunft über beschlossene oder bevorstehende Arbeiten.
Die Mittelabrufe für Fassadenrenovierung, Dachsanierung oder Aufzugsanpassungen können mehrere Tausend Euro pro Einheit betragen. Die Nettorendite nach Kosten und Besteuerung ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Mietinvestitionsmöglichkeiten zu vergleichen.
Der Immobilienmarkt von 2024-2025 belohnt Käufer, die ihr Dossier sorgfältig vorbereiten und ihre Entscheidungen auf überprüfbaren Daten statt auf medialen Trends basieren. Jedes Projekt hat seine eigenen Einschränkungen, und der Unterschied wird oft durch die Überprüfungen bestimmt, die vor der Unterzeichnung des Vorvertrags vorgenommen werden.