Die Renovierung einer Wohnung umfasst sehr unterschiedliche Realitäten, je nachdem, ob man versucht, die Heizkosten zu senken, eine veraltete Elektroinstallation auf den neuesten Stand zu bringen oder ein altes Gebäude an die aktuellen gesetzlichen Vorgaben anzupassen.
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, nicht mehr vermietet werden, und dieses Verbot wird sich ab 2028 auf die Wohnungen der Klasse F ausdehnen, gefolgt von E im Jahr 2034. Dieser Zeitplan verändert die Situation für Vermieter, wirft aber auch Fragen für die Bewohner auf, ob es sinnvoll ist, zu renovieren, bevor der Wert ihrer Immobilie sinkt.
Energieeffizienz und Vermietungsverbot: Was der DPE-Zeitplan vorschreibt
Der DPE ist kein einfaches Informationsdokument mehr. Indem er zum Kriterium für die Anständigkeit des Wohnraums wird, beeinflusst er nun den Zugang zum Mietmarkt. Ein Vermieter, dessen Immobilie mit G klassifiziert ist, steht vor einer binären Entscheidung: renovieren oder die Wohnung aus der Vermietung nehmen.
Diese Einschränkung betrifft nicht die Eigentümer, die selbst wohnen, die rechtlich frei bleiben, nichts zu tun. Allerdings zwingt die Abwertung einer schlecht klassifizierten Immobilie auf dem Verkaufsmarkt immer mehr von ihnen dazu, Isolierungs- oder Heizungsersatzarbeiten in Angriff zu nehmen, selbst ohne gesetzliche Verpflichtung.
Ein oft vernachlässigter Punkt: Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 erweitert diese Anforderungen an die Energieeffizienz auf Touristenunterkünfte, mit einem speziellen Zeitplan. Die Eigentümer von Ferienwohnungen müssen daher Renovierungsarbeiten zur Energieeffizienz antizipieren, die nicht in ihren ursprünglichen Planungen enthalten waren.
Um die von Habitat Guides vorgeschlagenen Arbeiten besser zu verstehen, muss man zunächst begreifen, welche Ausgabenposten am meisten auf die thermische Leistung eines Gebäudes drücken.
Wärmedämmung des Gebäudes: der Posten, der alle anderen bedingt
Ein Heizsystem zu renovieren, ohne die Gebäudehülle zu behandeln, ist wie das Heizen einer durchlöcherten Wohnung. Die Dämmung der Wände (Wände, Dach, Fußboden) bleibt der erste Hebel zur Reduzierung des Wärmeverlusts und bestimmt auch die Effizienz aller danach installierten Geräte.
Das Dach ist die Fläche, durch die der größte Teil der Wärme in einem Einfamilienhaus entweicht. Die Dämmung des Dachbodens, ob ungenutzt oder ausgebaut, verändert den thermischen Komfort sowohl im Winter als auch im Sommer erheblich. Die Außenwände folgen direkt danach, mit zwei unterschiedlichen Ansätzen:
- Die Außendämmung (ITE) beseitigt die meisten Wärmebrücken und reduziert nicht die Wohnfläche, verändert jedoch das Erscheinungsbild der Fassade und erfordert manchmal eine vorherige Bauanzeige.
- Die Innendämmung (ITI) ist in der Regel kostengünstiger und passt besser zu Eigentumswohnungen oder geschützten Fassaden, nimmt jedoch einige Zentimeter in jedem Raum in Anspruch und lässt einige Wärmebrücken bestehen.
- Der Austausch von Verglasungen (Fenster, Fensterfronten, Terrassentüren) ergänzt die Behandlung der Hülle, indem er Luftinfiltrationen und Verluste durch die Fensterrahmen, die in alten Wohnungen oft unterschätzt werden, begrenzt.
Die Dämmung ohne Überprüfung der Belüftung schafft ein Risiko für Kondensation und eine Verschlechterung der Innenraumluftqualität. Eine Wohnung, die durch eine gute Dämmung luftdicht gemacht wird, muss unbedingt mit einer geeigneten kontrollierten mechanischen Belüftung (VMC) ausgestattet sein, einfach oder doppelt, je nach Konfiguration.
Heizung und Warmwasser: das System an das renovierte Gebäude anpassen
Sobald die thermische Hülle behandelt ist, sinken die Heizbedarfe. Die Dimensionierung des neuen Systems muss diesen Rückgang berücksichtigen, andernfalls wird ein überdimensioniertes Gerät installiert, das schlecht funktioniert und vorzeitig verschleißt.
Die Luft-Wasser-Wärmepumpe bleibt das am häufigsten installierte System zum Ersatz von Öl- oder Gasheizkesseln in Einfamilienhäusern. Sie sorgt für die Heizung und, je nach Modell, für die Produktion von Warmwasser. Die Erfahrungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Die tatsächliche Leistung einer Wärmepumpe variiert stark je nach Qualität der Installation, lokalem Klima und dem Isolationsniveau der Wohnung.
Die Holzpelletkessel stellen eine Alternative in ländlichen Gebieten dar, die über einen Lagerraum verfügen. Die Beheizung mit Holzscheiten, über einen Einsatz oder einen leistungsstarken Ofen, kann ebenfalls als Ergänzung in einer gut isolierten Wohnung dienen.
Für die Warmwasserbereitung setzt sich die thermodynamische Warmwasserbereitung allmählich durch. Sie verbraucht deutlich weniger Energie als ein herkömmlicher elektrischer Boiler, vorausgesetzt, sie wird in einem Raum installiert, dessen Temperatur stabil bleibt.
Gesamt- oder Etappenrenovierung: Entscheidungen je nach Projekt und Budget treffen
Die Wettbewerber dieses Artikels stellen oft die Gesamt-Renovierung als die passende Lösung dar. Die verfügbaren Daten erlauben jedoch keine so einfache Schlussfolgerung. Alles hängt vom verfügbaren Budget, dem ursprünglichen Zustand der Wohnung und der Fähigkeit ab, mehrere Gewerke auf derselben Baustelle zu koordinieren.
Die Gesamt-Renovierung, die mindestens zwei Arten von Arbeiten kombiniert (z. B. Dämmung und Heizung), ermöglicht den Zugang zu vorteilhafteren finanziellen Hilfen. Sie erfordert jedoch auch eine höhere Anfangsinvestition und eine strenge Planung. Ein vorhergehendes energetisches Audit ermöglicht es, die zu behandelnden Punkte nach Priorität zu ordnen.
Die Renovierung in Etappen bleibt sinnvoll, wenn das Budget begrenzt ist, vorausgesetzt, es wird eine logische Reihenfolge eingehalten:
- Zuerst die Dämmung der Hülle behandeln, um den tatsächlichen Energiebedarf der Wohnung zu reduzieren.
- Die Belüftung sofort danach überprüfen, um Feuchtigkeitsprobleme im Zusammenhang mit einer besseren Abdichtung zu vermeiden.
- Das Heizsystem zuletzt ersetzen, wobei es auf die neuen Bedürfnisse des renovierten Gebäudes dimensioniert wird.
Diese Reihenfolge umzukehren, bedeutet, einen Teil der Investition zu verschwenden, da eine Heizung, die vor der Dämmung installiert wird, überdimensioniert sein wird, sobald die Arbeiten an der Hülle abgeschlossen sind.
DPE und Rechtsstreitigkeiten: ein aufkommendes rechtliches Risiko für Eigentümer
Der DPE ist zu einem Streitfeld zwischen Eigentümern und Mietern geworden. Die Fälle von Klagen häufen sich, wenn die beim Abschluss des Mietvertrags angegebene Energieklasse nicht mit der tatsächlichen Realität übereinstimmt. Dieses rechtliche Risiko fügt der Entscheidung zu renovieren eine zusätzliche Dimension hinzu.
Für einen Vermieter schützt ein zuverlässiger DPE, der nach den Arbeiten erstellt wurde, ebenso wie er den Wert steigert. Die Diagnostiker selbst unterliegen einer verstärkten Regulierung, und die Zuverlässigkeit der Diagnosen bleibt ein Diskussionsthema in der Branche.
Der Mietmarkt segmentiert sich nun klar zwischen renovierten Wohnungen, die schnell vermietet werden, und thermischen Durchlasswohnungen, deren Leerstand zunimmt. Diese Kluft wirkt sich mittelfristig auf den Wert des Eigentums aus, unabhängig von gesetzlichen Verpflichtungen.
