De renovatie van een woning omvat zeer verschillende realiteiten, afhankelijk van of men probeert de verwarmingskosten te verlagen, een verouderde elektrische installatie aan de normen te brengen of een oud gebouw aan te passen aan recente regelgeving.
Sinds 1 januari 2025 mogen woningen die als G zijn geclassificeerd in het DPE niet meer worden verhuurd, en dit verbod zal uitbreiden naar woningen die als F zijn geclassificeerd vanaf 2028, en vervolgens E in 2034. Deze kalender verandert de situatie voor verhuurders, maar roept ook vragen op bij de bewoners over de relevantie van renovatie voordat de waarde van hun eigendom daalt.
Energieprestaties en verhuurverbod: wat de DPE-kalender oplegt
De DPE is niet langer een eenvoudig informatief document. Door een criterium voor de fatsoenlijkheid van de woning te worden, bepaalt het nu de toegang tot de huurmarkt. Een verhuurder wiens eigendom als G is geclassificeerd, staat voor een binaire keuze: renoveren of de woning uit de verhuur halen.
Deze verplichting geldt niet voor eigenaar-bewoners, die juridisch vrij zijn om niets te doen. De waardevermindering van een slecht geclassificeerd goed op de verkoopmarkt drijft echter steeds meer van hen om isolatiewerkzaamheden of vervangingen van verwarmingssystemen uit te voeren, zelfs zonder wettelijke verplichting.
Een vaak verwaarloosd punt: de wet Le Meur van 19 november 2024 breidt deze eisen voor energieprestaties uit naar vakantiewoningen, met een specifieke kalender. Eigenaren van seizoensverhuur moeten dus anticiperen op energie-renovatieprojecten die niet in hun oorspronkelijke plannen waren opgenomen.
Om de werkzaamheden voorgesteld door Habitat Guides beter te begrijpen, moet men eerst begrijpen welke uitgavenposten het meest wegen op de thermische prestaties van een gebouw.
Thermische isolatie van het gebouw: de post die alle andere bepaalt
Een verwarmingssysteem renoveren zonder de schil van het gebouw aan te pakken, is als het verwarmen van een woning met gaten. De isolatie van de wanden (muren, dak, vloer) blijft de eerste hefboom voor het verminderen van warmteverlies, en het is ook degene die de efficiëntie van alle later geïnstalleerde apparatuur bepaalt.
Het dak vertegenwoordigt het oppervlak waarlangs het grootste deel van de warmte in een eengezinswoning ontsnapt. Het isoleren van de zolder, of deze nu verloren of ingericht is, verandert aanzienlijk het thermisch comfort zowel in de winter als in de zomer. De buitenmuren komen direct daarna, met twee verschillende benaderingen:
- Buitenisolatie (ITE) elimineert de meeste thermische bruggen en vermindert de bewoonbare oppervlakte niet, maar verandert het uiterlijk van de gevel en vereist soms een voorafgaande bouwaanvraag
- Binnenisolatie (ITI) is meestal goedkoper en past beter bij appartementen of beschermde gevels, maar neemt enkele centimeters van elke kamer in beslag en laat sommige thermische bruggen bestaan
- Het vervangen van glazen wanden (ramen, schuifpuien) completeert de behandeling van de schil door luchtinfiltratie en verliezen via de timmerwerk te beperken, wat vaak wordt onderschat in oude woningen
Isoleren zonder de ventilatie te herzien, creëert een risico op condensatie en verslechtering van de luchtkwaliteit binnenshuis. Een woning die door goede isolatie luchtdicht is gemaakt, moet absoluut zijn uitgerust met een geschikte mechanische ventilatie (VMC), enkel of dubbel stroom afhankelijk van de configuratie.
Verwarming en warm water: het systeem aanpassen aan het gerenoveerde gebouw
Eenmaal de thermische schil behandeld, nemen de verwarmingsbehoeften af. De dimensionering van het nieuwe systeem moet rekening houden met deze daling, anders wordt er een overgedimensioneerd apparaat geïnstalleerd dat slecht functioneert en voortijdig slijt.
De lucht-water warmtepomp blijft het meest geïnstalleerde systeem ter vervanging van olie- of gasboilers in eengezinswoningen. Het zorgt voor verwarming en, afhankelijk van de modellen, de productie van warm water. De ervaringen op het terrein verschillen hierover: de werkelijke prestaties van een warmtepomp variëren sterk afhankelijk van de kwaliteit van de installatie, het lokale klimaat en het isolatieniveau van de woning.
Houtpelletketels vormen een alternatief in landelijke gebieden met opslagruimte. Verwarming met houtblokken, via een inbouwhaard of een efficiënte kachel, kan ook als aanvulling dienen in een goed geïsoleerde woning.
Voor de productie van warm water, wint de thermodynamische boiler geleidelijk aan terrein. Het verbruikt aanzienlijk minder energie dan een klassieke elektrische boiler, op voorwaarde dat het in een ruimte wordt geïnstalleerd waarvan de temperatuur stabiel blijft.
Globale renovatie of gefaseerd: beslissen op basis van het project en het budget
De concurrenten van dit artikel presenteren vaak de globale renovatie als de geschikte oplossing. De beschikbare gegevens laten echter niet zo eenvoudig een conclusie toe. Het hangt allemaal af van het beschikbare budget, de initiële staat van de woning en de capaciteit om verschillende vakgebieden op dezelfde bouwplaats te coördineren.
De globale renovatie, die minimaal twee soorten werkzaamheden combineert (isolatie en verwarming, bijvoorbeeld), geeft toegang tot voordeligere financiële hulp. Aan de andere kant vereist het een zwaardere initiële investering en een strikte planning. Een voorafgaande energie-audit maakt het mogelijk om de prioritaire posten te hiërarchiseren.
Gefaseerde renovatie blijft relevant wanneer het budget beperkt is, op voorwaarde dat er een logische volgorde wordt gerespecteerd:
- Behandel eerst de isolatie van de schil om de werkelijke energiebehoeften van de woning te verminderen
- Herzie de ventilatie onmiddellijk daarna om vochtproblemen te vermijden die verband houden met een betere luchtdichtheid
- Vervang het verwarmingssysteem als laatste, door het te dimensioneren op de nieuwe behoeften van het gerenoveerde gebouw
Deze volgorde omkeren betekent een deel van de investering verspillen, aangezien een verwarming die vóór de isolatie is geïnstalleerd, overgedimensioneerd zal zijn zodra de werkzaamheden aan de schil zijn voltooid.
DPE en geschillen: een opkomend juridisch risico voor verhuurders
De DPE is een terrein van geschillen geworden tussen verhuurders en huurders. De gevallen van rechtszaken nemen toe wanneer de energieklasse die bij de ondertekening van het huurcontract wordt weergegeven, niet overeenkomt met de vastgestelde realiteit. Dit juridische risico voegt een extra dimensie toe aan de beslissing om te renoveren.
Voor een verhuurder, beschermt een betrouwbare DPE die na de werkzaamheden is uitgevoerd, net zoveel als het waardeert. De diagnostici zelf vallen onder een versterkte regulering, en de betrouwbaarheid van de diagnoses blijft een onderwerp van debat binnen het beroep.
De huurmarkt segmenteert zich nu duidelijk tussen gerenoveerde woningen, die snel huurders vinden, en thermische doorlatende woningen, waarvan de leegstand toeneemt. Deze kloof weegt op de patrimoniale waarde van het goed op de middellange termijn, ongeacht enige wettelijke verplichting.
