A renovação de uma habitação abrange realidades muito diferentes, dependendo se se busca reduzir uma conta de aquecimento, atualizar uma instalação elétrica antiga ou adaptar um edifício antigo às novas exigências regulamentares.
Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G no DPE não podem mais ser alugados, e essa proibição se estenderá aos imóveis classificados como F a partir de 2028, e depois E em 2034. Esse cronograma muda a situação para os proprietários locadores, mas também questiona os ocupantes sobre a relevância de renovar antes que o valor de seu imóvel caia.
Desempenho energético e proibição de locação: o que o cronograma DPE impõe
O DPE não é mais um simples documento informativo. Ao se tornar um critério de decência da habitação, ele condiciona agora o acesso ao mercado de locação. Um proprietário locador cujo imóvel é classificado como G se vê diante de uma escolha binária: renovar ou retirar o imóvel da locação.
Essa restrição não se aplica aos proprietários ocupantes, que permanecem juridicamente livres para não fazer nada. No entanto, a desvalorização de um imóvel mal classificado no mercado de revenda leva cada vez mais deles a realizar trabalhos de isolamento ou substituição do sistema de aquecimento, mesmo sem obrigação legal.
Um ponto frequentemente negligenciado: a lei Le Meur de 19 de novembro de 2024 estende essas exigências de desempenho energético aos imóveis mobiliados para turismo, com um cronograma dedicado. Os proprietários de locações sazonais devem, portanto, antecipar trabalhos de renovação energética que não estavam em suas projeções iniciais.
Para entender melhor os trabalhos propostos pela Habitat Guides, é preciso primeiro compreender quais itens de despesa pesam mais sobre o desempenho térmico de um edifício.
Isolamento térmico do edifício: o item que condiciona todos os outros
Renovar um sistema de aquecimento sem tratar a envoltória do edifício é como aquecer uma habitação com vazamentos. O isolamento das paredes (paredes, telhado, piso inferior) continua sendo o principal alavanca para a redução das perdas de calor, e é também o que determina a eficácia de todos os equipamentos instalados posteriormente.
O telhado representa a superfície pela qual escapa a maior parte do calor em uma casa individual. Isolar os sótãos, sejam eles perdidos ou adaptados, modifica sensivelmente o conforto térmico tanto no inverno quanto no verão. As paredes externas vêm logo em seguida, com duas abordagens distintas:
- O isolamento por fora (ITE) elimina a maioria das pontes térmicas e não reduz a área útil, mas altera a aparência da fachada e, às vezes, requer uma declaração prévia de obras
- O isolamento por dentro (ITI) geralmente custa menos e se adapta melhor a condomínios ou fachadas protegidas, mas consome alguns centímetros em cada cômodo e deixa algumas pontes térmicas
- A substituição das superfícies envidraçadas (janelas, portas, portas de correr) complementa o tratamento da envoltória, limitando as infiltrações de ar e as perdas pelas esquadrias, frequentemente subestimadas em imóveis antigos
Isolar sem rever a ventilação cria um risco de condensação e de degradação da qualidade do ar interior. Um imóvel tornado estanque por um bom isolamento deve ser imperativamente equipado com uma ventilação mecânica controlada (VMC) adequada, de fluxo simples ou duplo, dependendo da configuração.
Aquecimento e água quente sanitária: adaptar o sistema ao edifício renovado
Uma vez tratada a envoltória térmica, as necessidades de aquecimento diminuem. O dimensionamento do novo sistema deve levar em conta essa redução, sob pena de instalar um equipamento superdimensionado que funcionará mal e se desgastará prematuramente.
A bomba de calor ar-água continua sendo o sistema mais instalado em substituição às caldeiras a óleo ou gás em casas individuais. Ela garante o aquecimento e, dependendo dos modelos, a produção de água quente sanitária. As experiências de campo divergem nesse ponto: o desempenho real de uma bomba de calor varia fortemente conforme a qualidade da instalação, o clima local e o nível de isolamento do imóvel.
As caldeiras a pellets de madeira constituem uma alternativa nas áreas rurais que dispõem de espaço para armazenamento. O aquecimento a lenha, por meio de um inserto ou um fogão eficiente, também pode servir como complemento em um imóvel bem isolado.
Para a produção de água quente, o aquecedor de água termodinâmico está se impondo gradualmente. Ele consome significativamente menos energia do que um aquecedor elétrico convencional, desde que instalado em um local cuja temperatura permaneça estável.
Renovação global ou por etapas: decidir conforme o projeto e o orçamento
Os concorrentes deste artigo frequentemente apresentam a renovação global como a solução adequada. Os dados disponíveis não permitem concluir tão simplesmente. Tudo depende do orçamento disponível, do estado inicial do imóvel e da capacidade de coordenar vários profissionais em um mesmo canteiro de obras.
A renovação global, que combina no mínimo dois tipos de trabalhos (isolamento e aquecimento, por exemplo), dá acesso a ajudas financeiras mais vantajosas. Por outro lado, ela pressupõe um investimento inicial mais pesado e um planejamento rigoroso. Uma auditoria energética prévia permite priorizar os itens a serem tratados.
A renovação por etapas continua sendo pertinente quando o orçamento é limitado, desde que se respeite uma ordem lógica:
- Tratar o isolamento da envoltória primeiro para reduzir as necessidades energéticas reais do imóvel
- Rever a ventilação imediatamente após para evitar problemas de umidade relacionados a uma melhor estanqueidade
- Substituir o sistema de aquecimento por último, dimensionando-o para as novas necessidades do edifício renovado
Inverter essa ordem resulta em desperdiçar parte do investimento, uma vez que um aquecimento instalado antes do isolamento será superdimensionado uma vez que os trabalhos de envoltória estiverem concluídos.
DPE e litígios: um risco jurídico emergente para os proprietários
O DPE se tornou um terreno de litígios entre proprietários e inquilinos. Os casos de processos se multiplicam quando a classe energética exibida na assinatura do contrato de locação não corresponde à realidade constatada. Esse risco jurídico adiciona uma dimensão extra à decisão de renovar.
Para um proprietário locador, um DPE confiável realizado após os trabalhos protege tanto quanto valoriza. Os diagnósticos em si estão sujeitos a um controle reforçado, e a confiabilidade dos diagnósticos continua sendo um tema de debate na profissão.
O mercado de locação agora se segmenta claramente entre os imóveis renovados, que encontram inquilinos rapidamente, e as “passoires thermiques”, cuja vacância locativa aumenta. Essa fratura pesa sobre o valor patrimonial do imóvel a médio prazo, independentemente de qualquer obrigação legal.
