La ristrutturazione di un’abitazione copre realtà molto diverse a seconda che si cerchi di ridurre una bolletta del riscaldamento, di mettere a norma un impianto elettrico obsoleto o di adattare un edificio antico alle recenti normative.
Dal 1 gennaio 2025, gli immobili classificati G nel DPE non possono più essere affittati, e questo divieto si estenderà agli immobili classificati F a partire dal 2028, e poi E nel 2034. Questo calendario cambia le regole per i proprietari locatori, ma interroga anche gli occupanti sulla pertinenza di ristrutturare prima che il valore del loro bene scenda.
Prestazione energetica e divieto di affitto: cosa impone il calendario DPE
Il DPE non è più un semplice documento informativo. Diventando criterio di decenza dell’abitazione, ora condiziona l’accesso al mercato locativo. Un proprietario locatore il cui bene è classificato G si trova di fronte a una scelta binaria: ristrutturare o ritirare l’immobile dall’affitto.
Questa costrizione non riguarda i proprietari occupanti, che rimangono giuridicamente liberi di non fare nulla. Tuttavia, la svalutazione di un bene mal classificato sul mercato della rivendita spinge sempre più di loro a intraprendere lavori di isolamento o di sostituzione del sistema di riscaldamento, anche senza obbligo legale.
Un punto spesso trascurato: la legge Le Meur del 19 novembre 2024 estende questi requisiti di prestazione energetica ai monolocali turistici, con un calendario dedicato. I proprietari di affitti stagionali devono quindi anticipare lavori di ristrutturazione energetica che non erano previsti nelle loro proiezioni iniziali.
Per comprendere meglio i lavori proposti da Habitat Guides, è necessario prima capire quali voci di spesa pesano di più sulla prestazione termica di un edificio.
Isolamento termico dell’edificio: la voce che condiziona tutte le altre
Ristrutturare un sistema di riscaldamento senza trattare l’involucro dell’edificio equivale a riscaldare un’abitazione con perdite. L’isolamento delle pareti (muri, tetto, pavimento) rimane il primo leva per ridurre le dispersioni di calore, ed è anche quello che determina l’efficienza di tutti gli impianti installati successivamente.
Il tetto rappresenta la superficie attraverso la quale sfugge la maggior parte del calore in una casa unifamiliare. Isolare le soffitte, che siano perse o arredate, modifica sensibilmente il comfort termico sia in inverno che in estate. I muri esterni arrivano subito dopo, con due approcci distinti:
- L’isolamento dall’esterno (ITE) elimina la maggior parte dei ponti termici e non riduce la superficie abitabile, ma modifica l’aspetto della facciata e talvolta richiede una dichiarazione preventiva dei lavori
- L’isolamento dall’interno (ITI) costa generalmente meno e si adatta meglio ai condomini o alle facciate protette, ma consuma qualche centimetro in ogni stanza e lascia persistere alcuni ponti termici
- La sostituzione delle pareti vetrate (finestre, porte finestre) completa il trattamento dell’involucro limitando le infiltrazioni d’aria e le perdite attraverso le serramenti, spesso sottovalutate negli edifici antichi
Isolare senza rivedere la ventilazione crea un rischio di condensazione e di degrado della qualità dell’aria interna. Un’abitazione resa ermetica da un buon isolamento deve essere necessariamente dotata di una ventilazione meccanica controllata (VMC) adeguata, a flusso semplice o doppio a seconda della configurazione.
Riscaldamento e acqua calda sanitaria: adattare il sistema all’edificio ristrutturato
Una volta trattato l’involucro termico, i bisogni di riscaldamento diminuiscono. La dimensione del nuovo sistema deve tenere conto di questa riduzione, pena l’installazione di un impianto sovradimensionato che funzionerà male e si usurerà prematuramente.
La pompa di calore aria-acqua rimane il sistema più installato in sostituzione delle caldaie a gasolio o a gas nelle case unifamiliari. Essa assicura il riscaldamento e, a seconda dei modelli, la produzione di acqua calda sanitaria. I riscontri sul campo divergono su questo punto: la prestazione reale di una pompa di calore varia notevolmente a seconda della qualità dell’installazione, del clima locale e del livello di isolamento dell’abitazione.
Le caldaie a pellet di legno costituiscono un’alternativa nelle zone rurali dotate di uno spazio di stoccaggio. Il riscaldamento a legna, tramite un inserto o una stufa performante, può anche servire da complemento in un’abitazione ben isolata.
Per la produzione di acqua calda, il boiler termodinamico si impone progressivamente. Consuma significativamente meno energia di un boiler elettrico classico, a condizione di essere installato in un locale la cui temperatura rimane stabile.
Ristrutturazione globale o per fasi: decidere in base al progetto e al budget
I concorrenti di questo articolo presentano spesso la ristrutturazione globale come la soluzione adatta. I dati disponibili non consentono di concludere così semplicemente. Tutto dipende dal budget mobilizzabile, dallo stato iniziale dell’abitazione e dalla capacità di coordinare più professionisti sullo stesso cantiere.
La ristrutturazione globale, che combina almeno due tipi di lavori (isolamento e riscaldamento, ad esempio), dà accesso a aiuti finanziari più vantaggiosi. Tuttavia, essa presuppone un investimento iniziale più pesante e una pianificazione rigorosa. Un audit energetico preliminare consente di dare priorità ai lavori da trattare.
La ristrutturazione per fasi rimane pertinente quando il budget è limitato, a condizione di rispettare un ordine logico:
- Trattare prima l’isolamento dell’involucro per ridurre i reali bisogni energetici dell’abitazione
- Rivedere la ventilazione immediatamente dopo per evitare problemi di umidità legati a una migliore tenuta
- Sostituire il sistema di riscaldamento per ultimo, dimensionandolo sui nuovi bisogni dell’edificio ristrutturato
Invertire quest’ordine equivale a sprecare una parte dell’investimento, poiché un riscaldamento installato prima dell’isolamento sarà sovradimensionato una volta terminati i lavori sull’involucro.
DPE e contenzioso: un rischio giuridico emergente per i proprietari
Il DPE è diventato un terreno di contenzioso tra proprietari e inquilini. I casi di cause legali si moltiplicano quando la classe energetica mostrata al momento della firma del contratto di affitto non corrisponde alla realtà constatata. Questo rischio giuridico aggiunge una dimensione ulteriore alla decisione di ristrutturare.
Per un proprietario locatore, un DPE affidabile realizzato dopo i lavori protegge tanto quanto valorizza. I diagnosticatori stessi sono oggetto di un inquadramento rafforzato, e l’affidabilità delle diagnosi rimane un tema di dibattito nella professione.
Il mercato locativo si segmenta ora chiaramente tra gli immobili ristrutturati, che trovano inquilini rapidamente, e le case a bassa efficienza energetica, la cui vacanza locativa aumenta. Questa frattura pesa sul valore patrimoniale del bene a medio termine, indipendentemente da qualsiasi obbligo legale.
