Een vastgoedproject dat slecht is afgestemd op het gebied van regelgeving kost meer dan een slechte locatie. Sinds het begin van het jaar 2026 veranderen verschillende normatieve evoluties de interpretatie van een aankoop of een huurinvestering, en we zien dat de meeste kopers hun impact op de werkelijke waardering van een eigendom onderschatten. Succesvol zijn met een vastgoedproject vandaag de dag vereist dat men deze parameters beheerst, nog voordat men de eerste advertentie bekijkt.
DPE-coëfficiënt en energieherclassificatie: het blinde vlek van kopers
De wijziging van de conversiecoëfficiënt van elektriciteit, die op 1 januari 2026 van 2,3 naar 1,9 ging, heeft geleid tot herclassificaties van labels voor woningen die elektrisch verwarmd worden. Concreet kan een appartement dat geclassificeerd is als E zonder enige renovatiewerkzaamheden overgaan naar D, enkel door herberekening van de DPE.
Voor een investeerder verandert deze verschuiving de situatie. Een hergeclassificeerd goed in D ontsnapt aan de toekomstige verhuurrestricties die voor de klassen E zijn voorzien vanaf 2034. We raden aan om systematisch een herberekende DPE met de nieuwe coëfficiënt te vragen voordat men een prijs onderhandelt, vooral voor elektrische woningen die zijn gebouwd tussen 1990 en 2010.
Een veelgemaakte fout is om te vertrouwen op de DPE die op de advertentie staat, vaak uitgevoerd onder de oude coëfficiënt. Een goed geïnformeerde verkoper zal zijn diagnose hebben laten herberekenen om zijn eigendom te waarderen. Een goed geïnformeerde koper zal de datum van de DPE en de toegepaste coëfficiënt, vermeld in het rapport, controleren.
Om de beschikbare aanbiedingen in een bepaalde sector te vergelijken en de weergegeven labels te vergelijken, kunt u de website interactifimmo.com raadplegen door te filteren op energieklasse.
Collectieve DPE in mede-eigendom: een verplichting die op het aankoopbudget drukt
Sinds 1 januari 2026 moeten mede-eigendommen met 50 of minder een collectieve DPE hebben. De uitbreiding naar grotere mede-eigendommen is voorzien op 1 januari 2027. Deze verplichting genereert twee directe effecten op een aankoopproject in mede-eigendom.
Het eerste is financieel. De kosten van de collectieve DPE worden verdeeld onder de mede-eigenaren, maar het leidt vaak tot een meerjarenplan voor energetische renovatiewerkzaamheden. Voor de aankoop moet men de notulen van de algemene vergadering raadplegen om te controleren of deze diagnose is uitgevoerd en welke werkbesluiten daaruit voortvloeien.
Het tweede effect betreft de onderhandeling. Een ongunstige collectieve DPE (klasse E, F of G op gebouwniveau) wijst op een risico van hoge toekomstige kosten. Dit is een onderhandelingsmiddel voor de aankoopprijs dat vaak wordt genegeerd door kopers die zich uitsluitend richten op de DPE van het privé-eigendom.
- Controleer de datum van uitvoering van de collectieve DPE en de conformiteit met de verplichting van 2026
- Lees het onderhoudsboek van de mede-eigendom om de goedgekeurde of in discussie zijnde werkzaamheden te identificeren
- Schrijf de verwachte bijdrage voor de komende drie jaar, inclusief de energetische renovatiewerkzaamheden
- Vergelijk de collectieve DPE met de individuele DPE van het lot, omdat de verschillen structurele verliezen (dak, gevel) onthullen die niet alleen aan de woning kunnen worden toegeschreven
Uitgebreid energie-audit voor woningen geclassificeerd als E: impact op de verkoop
De energie-audit is verplicht bij de verkoop voor woningen geclassificeerd als E in volle eigendom sinds 1 januari 2025 in het vasteland. Dit document, dat gedetailleerder is dan een DPE, biedt gespecificeerde werkscenario’s met een tijdschema. Het moet ver vóór het verkoopproces worden overhandigd, niet op het moment van de compromis.
In de praktijk zien we dat deze verplichting de machtsverhouding tussen verkoper en koper verandert. De verkoper van een goed geclassificeerd als E moet een audit financieren die de thermische zwakheden van de woning op papier zet. De koper heeft dan een technisch document dat kan worden ingeroepen om een korting te onderhandelen die evenredig is aan de kosten van de aanbevolen werkzaamheden.
De valkuil om te vermijden: een audit accepteren die is uitgevoerd door een niet-gecertificeerde diagnostische instantie of die onrealistische werkscenario’s presenteert. Een serieuze audit beschrijft minstens twee scenario’s met kostenbereiken die consistent zijn met de lokale renovatiemarkt. Een uniek scenario of abnormaal lage bedragen moeten alarmbellen doen afgaan.
Hypotheekrente in 2026: afwegen tussen wachten en engagement
De gemiddelde rente van nieuwe woonleningen was 3,27 % in juni 2026 volgens de gegevens gepubliceerd door de Banque de France en door de gespecialiseerde pers verspreid. Deze stijging na een dieptepunt in 2025 verandert de rendabiliteitsberekening voor zowel investeerders als voor hoofdverblijven.
Wachten op een hypothetische renteverlaging brengt een risico met zich mee dat zelden wordt gekwantificeerd: de gelijktijdige stijging van de prijzen in de krappe gebieden. Een extra rentepercentage over 20 jaar vertegenwoordigt enkele tienduizenden euro’s aan totale extra kosten, maar een prijsstijging van het beoogde goed kan de verwachte besparing tenietdoen.
We raden aan om te redeneren in termen van werkelijke leencapaciteit in plaats van in nominale rente. De usurerente, de kredietverzekeringen en de looptijd van de lening wegen even zwaar als de nominale rente. Een competente makelaar zal deze drie parameters gelijktijdig optimaliseren.
- Vergelijk de aanbiedingen op de effectieve jaarlijkse rente (TAEG), niet alleen op de nominale rente
- Onderhandel over de delegatie van de kredietverzekering, die de totale kosten van de lening aanzienlijk kan verlagen
- Simuleer de impact van een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling na 5 jaar om de werkelijke flexibiliteit van de lening te evalueren
Een solide aankoopdossier samenstellen: de documenten die het verschil maken
Op een markt waar goed geclassificeerde eigendommen snel worden verkocht, versnelt een compleet dossier dat bij het eerste bezoek wordt gepresenteerd de beslissing van de verkoper. Makelaars bevestigen dat, bij gelijke aanbiedingen, het best voorbereide dossier de overhand heeft.
Het meest onderschatte document blijft de financieringsattestatie uitgegeven door een makelaar of een bank, die verschilt van een eenvoudige online simulatie. Dit document bewijst dat uw leencapaciteit is gecontroleerd op basis van uw werkelijke inkomsten en uw schuldenlast. Een verkoper die met twee aanbiedingen van dezelfde prijs wordt geconfronteerd, zal systematisch de koper met een beveiligde financiering verkiezen.
Het eigen inbreng blijft een criterium dat door banken wordt bekeken. De exacte verhouding varieert afhankelijk van de instellingen en het profiel van de lener, maar het dekt minimaal de notariskosten en de garanties. Een hogere inbreng maakt het mogelijk om een betere rente te onderhandelen en de totale looptijd van de lening te verkorten.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont kopers die zowel de regelgevende als de financiële dimensie beheersen. De herberekende DPE, de collectieve DPE, de energie-audit en de lening zijn geen administratieve formaliteiten: dit zijn de vier concrete hefboomfactoren die de werkelijke prijs van een goed en de rentabiliteit op middellange termijn bepalen.