Der neue Robien-Mechanismus basiert auf einer steuerlichen Abschreibung des Erwerbspreises und nicht auf einer Steuerermäßigung. Diese technische Unterscheidung beeinflusst die gesamte Vermögensanalyse des Systems: Die Abschreibung wird von den Einkünften aus Vermietung abgezogen (und von den Gesamteinkünften im Falle eines Defizits), was ihre Auswirkungen proportional zum Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen macht. Die Verwechslung von Abschreibung und Steuerermäßigung, wie sie immer noch von einigen Vermögensberatern vorgenommen wird, verzerrt die Rentabilitätsberechnung von Anfang an.
Robien-Abschreibung: Buchhalterisches Verfahren und Auswirkungen auf das Gesamteinkommen
Die Robien-Abschreibung funktioniert wie eine fiktive abzugsfähige Ausgabe. Der Eigentümer zieht jedes Jahr einen Prozentsatz des Erwerbspreises von seinen Einkünften aus Vermietung ab, ohne eine entsprechende tatsächliche Ausgabe getätigt zu haben. Das Vermietungsergebnis wird dann negativ, was ein steuerlich abziehbares Vermietungsdefizit erzeugt.
In der klassischen Version (Erwerbungen zwischen dem 3. April 2003 und dem 31. August 2006) beträgt der Abschreibungssatz in den ersten fünf Jahren 8 %, danach 2,5 % in den folgenden vier Jahren, mit der Möglichkeit einer Verlängerung um jeweils drei Jahre. Die Gesamtabschreibung konnte somit bis zu 65 % des Kaufpreises des Objekts ausmachen.
Die neu ausgerichtete Version (vom 1. September 2006 bis zum 31. Dezember 2009) reduzierte diese Obergrenze: 6 % über sieben Jahre, dann 4 % über zwei Jahre, mit einer Gesamthöchstgrenze von 50 %. Die Verlängerung über neun Jahre wurde abgeschafft. Diese Einschränkung des steuerlichen Vorteils war der Hauptgrund für den Übergang zum Scellier-System im Jahr 2009.
Wir beobachten, dass die Entscheidung, in das neue Robien-Gesetz zu investieren, den Steuerpflichtigen unwiderruflich bindet: Die Wahl des Abschreibungssystems, die bei der Einkommensteuererklärung des Jahres der Fertigstellung oder des Erwerbs ausgeübt wird, kann danach nicht mehr geändert werden.
Robien-Vermietungsdefizit und Obergrenze: Was die Grenzsteuerklasse ändert
Das durch die Robien-Abschreibung erzeugte Vermietungsdefizit kann bis zu 10.700 Euro pro Jahr auf das Gesamteinkommen angerechnet werden. Der Überschuss wird auf die Einkünfte aus Vermietung der folgenden zehn Jahre übertragen. Dieses System begünstigt insbesondere Steuerpflichtige in den höheren Steuerklassen.
Ein Steuerpflichtiger mit 30 % und ein anderer mit 41 % erzielen aus demselben Robien-Objekt nicht den gleichen Ertrag. Für den Letzteren generiert jeder Euro an abgezogener Abschreibung eine höhere Steuerersparnis von einem Drittel. Deshalb begünstigte das Robien-System strukturell hohe Einkommen, im Gegensatz zu Steuerermäßigungen wie Pinel, die einen identischen Vorteil unabhängig vom Steuersatz bieten.
Das Robien-Vermietungsdefizit unterlag nicht der globalen Obergrenze für Steuervergünstigungen (heute auf 10.000 Euro pro Jahr festgelegt), da es unter das System der Einkünfte aus Vermietung fiel und nicht unter einen plafonierten Vorteil. Dieser oft ignorierte technische Punkt stellte einen zusätzlichen Vorteil für Multi-System-Investoren dar.
Zonierung und Mietobergrenzen im neuen Robien-Gesetz
Das klassische Robien-System hatte keine geografischen Einschränkungen. Jede neue Wohnung, die sich auf dem französischen Territorium (Metropole und DOM) befindet, war förderfähig. Diese Abwesenheit von Zonierung führte zu Investitionen in wenig angespannten Mietmärkten, mit Schwierigkeiten bei der Vermietung, die zur schlechten Reputation des Systems in einigen mittelgroßen Städten beitrugen.
Das neu ausgerichtete Robien-System korrigierte diesen Mangel, indem es die Förderfähigkeit auf die Zonen A, B1 und B2 beschränkte und die Zone C ausschloss. Die Mietobergrenzen wurden jährlich per Dekret je nach Zone festgelegt, ohne Einkommensbedingungen für den Mieter (außer im Falle einer Kombination mit dem Borloo-Neu-Zuschuss).
Die mietrechtlichen Verpflichtungen, die für beide Versionen gelten:
- Unmöblierte Vermietung zur Nutzung als Hauptwohnsitz des Mieters für mindestens neun Jahre
- Vermietung innerhalb von zwölf Monaten nach Fertigstellung oder Erwerb des Objekts
- Verbot der Vermietung an ein Mitglied des steuerlichen Haushalts des Eigentümers (die Vermietung an einen nicht angehängten Vorfahren oder Nachfahren blieb im klassischen Robien erlaubt)
- Einhalten der für die Zone geltenden Mietobergrenzen, die jährlich angepasst werden
Neues Robien als Referenz im aktuellen Steuerdebatte
Das Robien-System wurde Ende 2009 formell eingestellt, aber seine steuerlichen Auswirkungen setzen sich für die während der Anwendungsperiode erworbenen Immobilien fort. Die letzten Robien-Abschreibungen der neu ausgerichteten Version endeten etwa 2018-2019 für späte Erwerbungen.
Was das Robien-Gesetz über seine Geschichte hinaus relevant macht, ist seine Wiederbelebung in den jüngsten Debatten über die Besteuerung privater Vermieter. Mehrere Ökonomen, darunter Jean-Marc Daniel, haben eine Rückkehr zu einem allgemeinen Abschreibungsmechanismus anstelle einer gezielten Steuerermäßigung vorgeschlagen, wobei ausdrücklich das Robien-Modell als Referenz herangezogen wird.
Das Jeanbrun-System, das in Kraft trat, um das Pinel-System zu ersetzen, folgt einer anderen Logik (Steuerermäßigung, die an Miet- und Einkommensobergrenzen gebunden ist). Wir empfehlen den Investoren, die beiden Ansätze sorgfältig zu vergleichen:
- Die Abschreibung (Robien-Modell) senkt die Steuerbasis und begünstigt stärker die höheren Einkommensklassen
- Die Steuerermäßigung (Pinel/Jeanbrun-Modell) bietet einen identischen Pauschalvorteil unabhängig von der Grenzsteuerklasse
- Die Wahl zwischen beiden hängt vom Grenzsteuersatz, der Vermögensstrategie und dem Haltedauerhorizont ab
Die Frage der Zonierung bleibt zentral: Während das klassische Robien-System keine geografischen Einschränkungen auferlegte, zielen die aktuellen Systeme auf angespannte Zonen ab. Die Abwesenheit von Zonierung im klassischen Robien war seine kommerzielle Stärke und seine vermögensrechtliche Schwäche. Investoren, die in entspannten Zonen gekauft haben, erlitten verlängerte Leerstände und Wertverluste beim Wiederverkauf.
Für Steuerpflichtige, die noch eine unter Robien erworbene Immobilie besitzen, führt das Ausscheiden aus dem System nach neun Jahren zu keiner steuerlichen Rückforderung, vorausgesetzt, die Mietverpflichtung wurde während der gesamten Dauer eingehalten. Der Wiederverkauf kann frei erfolgen, unterliegt dem klassischen Regime der Immobilienverkäufe von Privatpersonen mit Abschlägen für die Haltedauer.